Em um cenário de Selic alta, os fundos imobiliários ganham atratividade e podem ser uma boa opção para investidores

investir em FIIs

Embora o Copom tenha reduzido ligeiramente a Selic na última reunião, ela ainda se encontra em um patamar alto, de 14,75%. Nesse cenário de juros elevados, o mercado de FIIs costuma apresentar janelas de oportunidade devido ao desconto nas cotas, que passam a oferecer um dividend yield mais alto para competir com a renda fixa.

Apesar de o custo de oportunidade ser maior, portfólios resilientes e focados em crédito de alta qualidade podem entregar retornos consistentes e proteção contra a inflação.

Investir em FIIs com a Selic em patamares altos permite ao investidor adquirir ativos a preços descontados, com potencial de retorno atrativo e se posicionar para uma eventual valorização patrimonial quando o ciclo de juros se inverter. Neste artigo, esclarecemos de uma vez por todas se vale ou não a pena investir em fundos imobiliários quando a taxa de juros está alta.

Embora informativo, este conteúdo não é uma recomendação de investimento.

O que muda para a atratividade dos fundos imobiliários?

A Selic continua alta, mas o ciclo de queda já começou. Isso aumenta a atratividade dos fundos imobiliários, já que a renda fixa, considerada mais segura, continua oferecendo retornos elevados, aumentando o custo de oportunidade.

No médio prazo, a expectativa de mais queda no futuro, com a curva de juros fechando, cria oportunidades em cotas descontadas, com IFIX já subindo 4,5% recentemente. Isso beneficia investidores que entraram agora para capturar valorização quando os juros cederem.

Conceito de prêmio de risco: quanto o FII precisa render acima da Selic?

O prêmio de risco nos FIIs é o retorno extra que o fundo precisa oferecer acima da Selic para compensar o maior risco em comparação aos ativos de renda fixa, como os títulos públicos, que oferecem mais segurança.

Como os FIIs têm volatilidade de preço, vacância e dependência de gestão, o investidor exige esse “prêmio” para justificar a escolha. Em geral, fica entre 2% e 4% acima da Selic bruta, mas pode variar de acordo com o tipo de fundo.

Por exemplo, com Selic a 14,75%, um FII bom poderia mirar um DY acima de 14 a 16% para atrair capital, priorizando fundos de papel ou tijolo descontados para equilibrar risco e retorno total (ou seja, a soma de dividendos + valorização).

Vantagens de investir em fundos de papel em cenários de juros altos

Em cenários de juros altos, como Selic a 14,75%, os FIIs de papel oferecem yields elevados porque investem em CRIs e LCIs atrelados ao CDI ou ao IPCA, repassando rapidamente o aumento dos juros sem depender de aluguéis físicos.

Eles proporcionam dividendos mensais isentos de IR, maior previsibilidade de renda e menor volatilidade que os de tijolo, tornando-se atrativos para quem busca fluxo de caixa constante em meio à concorrência da renda fixa.

Protegem o capital investido contra inflação alta e mantêm liquidez, com menor risco de vacância ou custo de dívida. Assim, são ideais para preservação de capital em curto prazo.

Oportunidades no setor de tijolo: cotas descontadas e valor patrimonial

Em cenários de juros elevados, o setor de tijolo cria oportunidades comprando cotas negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial, refletindo a pressão de juros, mas não a qualidade dos imóveis.

Esses descontos surgem da migração para renda fixa, elevando a taxa de desconto e desvalorizando cotas, mas abrem porta para ganhos assimétricos. Segmentos como galpões logísticos e shoppings ganham destaque devido à vacância controlada e à resiliência. Dessa forma, são ideais para investidores de longo prazo que apostam no ciclo de juros.

Como os FIIs se comportam frente à inflação de longo prazo?

No longo prazo, os FIIs atuam como hedge contra a inflação, com retornos totais superando o IPCA graças a reajustes de aluguéis por IGP-M/IPCA em fundos de tijolo e indexadores em papel.

Os FIIs de papel repassam o IPCA em CRIs, enquanto os FIIs de tijolo se beneficiam da demanda por ativos reais. A vacância ou a má gestão podem comprometer a proteção, mas a diversificação e o foco em qualidade ajudam a garantir uma correlação positiva com a inflação.

Como o investidor pode equilibrar a carteira entre renda fixa e ativos imobiliários?

Para equilibrar a carteira entre renda fixa e ativos imobiliários, é importante definir o perfil de risco: conservadores podem focar mais na renda fixa para segurança, enquanto moderados podem equilibrar ativos imobiliários e renda fixa e arrojados podem focar nos FIIs para crescimento.

É importante monitorar os ciclos de juros para balancear a carteira, alocando uma porcentagem maior do capital em renda fixa quando a Selic estiver alta e uma porcentagem maior em FIIs quando ela estiver em queda.